实际面积比房产证上缩水怎么办

律师解析：针对房屋“面积缩水”这一情形，我们应当以房地产管理部门所提供的测量数据作为判定依据。如果面积误差在3%以内，则按照购房合同上规定的价格进行相应的多退少补；但若面积误差超过了3%，且实际测量结果大于合同约定面积时，买家需按照合同约定价格补充支付超出3%的那部分房款，而多余出来的那部分房款将由卖家承担，其所有权则属于买方。反之，若测量结果显示房屋面积小于合同约定面积，那么买家有权按照购房合同上的价格申请退回那超出3%的面积对应的款项，同时，超出3%的那部分面积还需要按照合同约定价格的两倍来退还房款给买家。当面积误差超过3%时，买家亦可选择解除购房合同。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起95日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条
商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。